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一周问答 下半年楼市走势如何?珠海适合买房投

  所有关注丁祖昱评楼市的朋友,欢迎大家在粉丝群或后台进行提问,丁总会定期统一给予答复。

  丁祖昱:我认为下半年房地产市场可以用“稳定”、“分化”、“波动”、“集中”、“回归”五大关键词来概况。

  具体地说,一是地方“一城一策”有收有放。行业规模稳中微涨,预计2019年全国新房销售金额约15万亿元,二手房销售金额约6万亿元,未来市场规模将趋于平稳。二是不同能级城市持续分化,城市内部也分化加剧。不同区域市场分化,产品线出现分化,刚需、改善以及高端类产品分化,甚至同一区域不同项目出现分化。三是下半年市场持续波动,频率加快,但波幅收窄。市场走势不会一路攀升,也不会全面下滑。四是城市集中度、企业集中度、关联行业集中度将进一步加强。五是在行业规模稳中微涨,过去3年实际产品力有所退步的情况下,2019年产品力一定会再次成为市场关注的焦点。

  网友寄几复寄几:受到粤港澳大湾区的利好,上半年珠海楼市又热了起来,从长期来看,珠海适合买房投资吗?

  丁祖昱:珠海是粤港澳大湾区节点城市之一,东与香港、深圳隔海相望,南与澳门相连,明显受益于粤港澳大湾区规划利好。短期内市场大热主要仍是投资客驱动,一方面限购政策明显“松绑”,如在斗门区外地人仅需开无房证明即可购房,落户条件也放宽至本地有正当职业即可;另一方面粤港澳大湾区规划落地直接利好珠海,特别是港珠澳大桥通车,香港、澳门客群外溢带来的自住投资需求,加之渠道分销带来了内地和海外客群,从而促使市场稳步复苏。

  中长期来看,珠海楼市还是存在一定的潜在风险的:一是规划利好提前透支了城市发展价值,本地人口基数较低,收入有限,难以对需求形成稳固支撑;二是外地投资客未来套现问题,尤其是斗门这样的新兴开发区域,土地供应量较大,二手房交易尚不成熟,加之珠海本身受政策影响较大,能否取得可观的投资收益仍然存疑。

  丁祖昱:自6月份以来,随着开发商在合肥的推售力度加大,商品住宅供应环比上涨,成交量环比基本持平,但实际上网签数据存在一定滞后性,市场热度有所下降。CRIC累计监测的项目推售34个,整体去化率62%,高性价比、刚需项目开盘去化表现仍显著高于其余项目,改善产品去化存在一定压力。土地市场成交经营性用地15幅,其中市区仅占3幅,地块多被本土房企竞得。

  对于目前以及下一阶段的市场,预计半年度节点后项目以小批量推盘为主,供应量将回落。前期房源逐步备案,而随着供应回落,成交量将稳中有降。整体公示价格基本持平,高价盘占比上升,成交均价将结构性小幅上扬。值得关注的热点区域是滨湖省府板块、新站区。

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